С 1 июля 2019 года все застройщики в России должны перейти на систему эскроу-счетов. Они будут получать средства от дольщиков не напрямую, а на специальный банковский счёт. Финансирование проектов будет осуществляться за счёт кредитов.

Текущие изменения в российском законодательстве, связанные с отменой механизма долевого строительства – закономерный этап эволюции рынка. Если обратиться к зарубежному опыту, то механизм долевого участия, который до последнего времени использовался в России характерен только для развивающихся экономик, где ограничен доступ к другим источникам финансирования.

Развивающимся рынкам характерна низкая прозрачность большинства застройщиков и их проектов, невысокий уровень развития ипотечного кредитования, низкая доступность банковского финансирования – банки не склонны давать кредиты из-за больших рисков, а если и дают, то под высокий процент. Покупатель в данном случае является соинвестором и, соответственно, несет на себе риски вместе с застройщиком. Не являясь квалифицированным инвестором и не имея возможность контролировать деятельность застройщика, он может попадать в неприятные ситуации. Поэтому большинство стран, если и использовали для стимулирования сектора схемы долевого строительства, то впоследствии старались от них уйти. Связано это с тем, что обеспечить полную защиту покупателя от рисков, связанных с незавершением строительства, при долевой схеме финансирования с перечислением средств застройщику невозможно. Это обычный предпринимательский риск, но для покупателей, которые часто вносят последние средства в покупку квартиры, это не является весомым доводом, почему государство не обеспечило надлежащий контроль над деятельностью застройщиков.

В развитых странах (например, в США, Германии, Франции, Великобритании, Дании и Швеции и др.) давно преобладают механизмы проектного финансирования жилищного строительства. Так, до 70-80% строительного проекта может финансироваться за счет банков, хотя в целом европейские банки более консервативны и предпочитают финансировать не более 50% стоимости проекта. Покупатель, если и может приобрести жилье на стадии строительства, то до сдачи объекта в эксплуатацию перечисляет застройщику лишь небольшой процент его стоимости, причем, не напрямую, а на специальный счет в банке. Таким образом, можно говорить о том, что банковские структуры на развитых рынках исполняют контролирующую роль. Они имеют доступ ко всей информации о проекте, счетам застройщика и возможность организации регулярных проверок хода строительных работ. Также широко практикуется страхование ответственности проектировщиков и застройщиков перед покупателями и банками.

Вопреки бытующему мнению, что участие банков в финансировании ограничивает объемы строительства – это не совсем так. Например, в России на 2017 год построено 540 кв. м общей площади жилья на 1000 человек населения, а во Франции – 536 кв. м, при этом в двух странах используются радикально разные схемы финансирования жилищных проектов. И, напротив, в Болгарии, где схемы долевого строительства активно продолжают использоваться, объемы строительства достаточно небольшие – всего 110 кв. м на 1000 человек.

Объёмы строительства жилья в расчёте на 1000 человек населения, кв. м.
2017 год. Источник: Росстат

Поэтому ключевое значение при развитой банковской системе имеет не схема финансирования, а наличие платежеспособного спроса, для поддержки которого в европейских странах действуют различные инструменты: сберегательные кассы, кредитные кооперативы, льготы по ипотеке и другие. В России ипотечное кредитование за последние 10 лет получило активное развитие – прирост объема выданных ипотечных кредитов составил около 70%. При этом, если обратить внимание на другой показатель – долю ипотечных кредитов в экономике, то он в разы меньше, чем в странах Европы и США. Так что существенные резервы для поддержки спроса в РФ еще сохраняются. Важно не забыть про это, чтобы минимизировать негативные последствия для российской строительной отрасли.