Рынок жилья в новых реалиях
Российские застройщики активно переходят на работу с эскроу-счетами – этот инструмент позволит избежать ситуаций, когда покупатели остаются без денег и квартиры в случае заморозки строительства дома. Новая система защитит покупателей, которые взяли ипотеку и решили отказаться от покупки квартиры. Кроме того, банки могут предлагать специальные ставки на покупку объектов, задействующих эскроу.
Рады ли застройщики новой системе? Готовы ли банки к реформе?
21 октября промежуточные итоги подвели на конференции Сбербанка по девелопменту жилой недвижимости «Время изменений». Модератором дискуссии «Рынок жилья в новых реалиях» выступил Заместитель Председателя Правления Сбербанка Анатолий Попов.
Удаётся ли Центральному банку обеспечить конкуренцию между банками? Насколько региональные банки вовлечены в механизм кредитования с помощью эскроу? Эти вопросы Анатолий Попов адресовал Ольге Поляковой, Заместителю Председателя Банка России.
Ольга Полякова отметила, что переход на проектное финансирование состоялся. Банки уже подобрили кредиты объёмом 500 млрд рублей по эскроу и открыли более 17 000 счетов. Если в 2018 году стоял вопрос о том, что банки не готовы работать с эскроу-счетами, у них отсутствует компетенция в этой области, также была вероятность слишком высокой процентной ставки по кредитам, то сегодня – уже 94 банка работают с застройщиками, ещё 37 выразили такое желание. Сформировались лидеры – Сбербанк, ВТБ, Дом.рф, Газпромбанк. Застройщики подают свои заявки в большее количество банков, в том числе региональных.

При этом растёт конкуренция между банками, они ищут зоны роста, и одной из таких зон может стать кредитование жилищного строительства. Также реформа может привести к прозрачности:
«Если раньше строительный сектор был лидером по просроченным кредитам, то сейчас мы наблюдаем процесс оценки кредитного риска. Пока никаких серьёзных негативных ситуаций мы не наблюдаем».
Группа компаний МИЦ первой полностью перешла на эскроу-счета, рассказал её генеральный директор Даромир Обуханич. Он отметил, что это невозможно сделать без чёткой связки работы с банками. Компания работала с несколькими банками, сейчас объём проектного финансирования составляет 45 млрд рублей. Около 80% портфеля компании занимает Сбербанк.
«Если вернуться к вопросу о том, как нам работается с банками, то я скажу, что на самом деле стало гораздо проще. Сейчас мы уже понимаем правила игры и с самого начала можем все просчитать. Мы говорим о росте профессионального качества рынка девелопмента, – добавил Даромир Обуханич. – Понимание рынком эскроу-счетов пока невелико. В ближайшем будущем мы направим усилия на то, чтобы покупатель ассоциировал эскроу с надёжностью и защитой».
В чём же можно покритиковать банки? Над чем им следует поработать? Такой вопрос Анатолий Попов задал Александру Ручьёву, Председателю Совета директоров ГК Основа. Александр Ручьёв спросил, зачем нужно личное поручительство акционера в ситуации, когда существуют эскроу-счета. Также он считает необходимым разобраться с проблемами, связанными с переводом компаниями средств на счета индивидуальных предпринимателей, которые оказывают услуги в области строительства:
«Если уж ИП – это зло, пусть регулятор предложит иную форму, вроде самозанятых. Иначе нам приходится брать рабочих в штат, и мы из девелоперов превращаемся в холдинг». Ручьёв упомянул и о позитивном моменте – если в начале 90-х годов срок рассмотрения заявки банком был 8 месяцев, то сейчас процесс занимает всего 45 дней.
Анатолий Попов пообещал взять вопросы в проработку:
«Что касается личного поручительства – мы предпочитаем иметь поручение бенефициаров. По ряду проектов мы можем этот механизм смягчить, когда дело касается эскроу. А что касается переводов – здесь, думаю, надо выработать совместно с Центральным банком соответствующий механизм».
Никита Стасишин, Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ, рассказал о результатах реформы, которая завершится 1 ноября, и о дальнейших шагах для повышения эффективности эскроу. Он напомнил, что год назад шло обсуждение, что порядка 70-75% вадратных метров жилья достроят по старым правилам в течение двух лет, а 25% из объёма, который были на тот момент – это 117 млн квадратных метров – будут достроены с использованием эскроу-счетов. Сейчас у контролирующих органов осталось порядка полутора недель для выдачи удостоверений соответствия застройщикам. И тут возникают сложности:
«Иногда контролирующие органы тянут с процессом или вольно трактуют законодательство, особенно в части отчетности и в части новых заключений соответствия. Мы все эти сложности собрали, и весной будем готовить сессию для точечных поправок в законодательство, направленных на увеличение объёма выдачи проектного финнасирования для упрощения процедур для застройщика – от отчётности до требований по 214 ФЗ».
Переход на новую модель финансирования показал, что разрешения застройщикам могут выдаваться с разными типами недвижимости: например, с жилыми домами, социальными объектами и инфраструктурой. «Первые итоги, которые мы для себя видим, это всё-таки обеление отрасли. Но мы должны обелять так, чтобы даватьв озможность работать», – считает Никита Стасишин. Он добавил, что необходимо больше рассказывать людям про эскроу-счета.
Сергей Бессонов, Вице-президент – директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, рассказал о решениях, которые может предложить Сбербанк в области маркетинга, а также для донесения значения реформы до покупателя. Банк и застройщик совместно могут информировать людей о специальных ставках, чтобы увеличить поток потребителей на объекты. С 1 ноября Сбербанк планирует в рамках нового подхода снижать ставку на 4%.
«На основании модели мы можем смотреть, какие потребители покупают с большей степенью вероятности те или иные квартиры. На основании Big Data можно понять при строительстве домов, кто может стать покупателем». Пилот проекта уже запущен.